Les taxes sur le foncier au Portugal (2)

Maître Manuel BARBOSA

Avocat au barreau de Clermont-Ferrand

Suite de l'article de Manuel Barbosa, avocat au barreau de Clermont-Ferrand qui connait bien les rouages du cadre juridique portugais pour avoir de nombreuses années travaillé dans ce pays.

Dans notre Une de mai, nous traiterons donc des taxes sur les plus-values immobilières au Portugal.

Les taxes sur les plus-value immobilières

En premier lieu, il importe de préciser que s'agissant d’un revenu immobilier, la plus-value est toujours taxée dans le pays de situation du bien en application de la convention fiscale de 1971 entre la France et le Portugal pour éviter la double imposition, cette plus-value sera donc taxée au Portugal.

L’impôt sur les plus-values immobilières est dû au moment du transfert de la propriété et est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ou de la valeur de construction), ajustée selon le taux d’inflation et nette de tout frais documenté encouru dans le cadre de l’acquisition de la propriété (impôt sur le transfert de la propriété, honoraires et  frais d’enregistrement), de la vente (commission de l’agent immobilier) et des améliorations majeures (survenues dans les 12 années précédant la vente).

Ainsi, il est extrêmement important de conserver tous les reçus et factures, au moment de construire ou de remodeler la propriété.

L’impôt à la plus-value immobilière sera dû en même temps que l’impôt sur le revenu : le contribuable devra donc la déclarer dans sa déclaration IRS au Portugal.

Toute vente immobilière doit d’ailleurs être déclarée à l’« Autoridade Tributaria » (administration fiscale), qu’elle génère ou non de la plus-value.

Il existe cependant des cas d’exonération :

• Les biens acquis avant le 1/01/1989 ne sont pas assujettis à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Si le bien a été acquis postérieurement au 01/01/1989, le vendeur sera assujetti à l’impôt.

Néanmoins, le code fiscal portugais prévoit une exonération en cas de vente de la résidence principale « habitação propria e permanente » et en cas de remploi dans l’achat, la construction ou des travaux d’amélioration d’une nouvelle résidence principale.

Le remploi doit avoir lieu soit par anticipation dans les 24 mois antérieurs à la vente, soit a posteriori dans les 26 mois à compter de la vente de votre résidence principale. En cas de remploi partiel, le montant non réinvesti sera assujetti à l’impôt.

Pour les ventes conclues entre 2015 et 2020 de biens acquis au moyen d’un emprunt contracté avant le 31/12/2014, le code fiscal portugais prévoit une exonération s’il s’agit de la vente de l’unique bien à usage d’habitation. Pour en bénéficier, il ne faut donc pas être propriétaire d’autres biens immobiliers au jour de la vente.

Par conséquent, si le vendeur vend un bien qui n’est pas sa résidence principale ou qu’il s’agit de sa résidence principale mais qu’il ne souhaite pas réinvestir le prix de vente dans l’achat d’une nouvelle résidence principale, il sera assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière.

Les personnes physiques et morales non-résidentes au Portugal

Le taux imposé est de 28% pour les personnes physiques non-résidentes et de 25% pour les personnes morales non-résidentes. S’agissant des personnes physiques, la moitié du montant de la plus-value immobilière sera intégrée à ses autres revenus imposables à l’IRS si elle est résidente fiscale portugaise. Si elle est non-résidente fiscale portugaise, elle ne bénéficie pas de cette décote de 50%, et sera assujettie à l’impôt sur 100 % de la plus-value immobilière.

Le calcul de la plus-value imposable est donc le suivant :

Valeur de vente – Valeur d’achat réévaluée au jour de la vente (pour tenir compte de l’inflation) – dépenses déductibles x 50 % (uniquement si la personne est résidente fiscale portugaise) = montant imposable.

Il y a lieu de noter que le prix d’achat est réévalué pour tenir compte de l’inflation.

L’Etat portugais publie tous les ans un tableau des coefficients de revalorisation de l’argent, qui permet de déterminer la valeur d’achat réactualisée.

Les dépenses déductibles sont notamment les impôts supportés lors de l’achat : IMT et IS, les honoraires du notaire, les frais d’enregistrement, les travaux réalisés il y a moins de 12 ans, le coût du diagnostic de performance énergétique et commission payée à l’agence immobilière pour la vente du bien. Pour être déductibles ces sommes doivent être justifiées par une facture établie au nom du propriétaire vendeur. Un résident dans l’espace UE pourra choisir d’être imposé comme un résident portugais mais il sera tenu de déclarer l’ensemble de ses revenus perçus au niveau international afin de calculer le taux marginal de l’impôt qui sera appliqué à la plus-value.

Pour un résident fiscal portugais : 50 % de la plus-value intégrés à ses autres revenus et taxés au barème progressif en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

Exemple : Achat en 2007 à 180.000€ (en ce compris les 5 % de commission due à l’agence par le vendeur) d’un bien revendu 300.000 € en 2017. En frais déductibles, nous avons les travaux réalisés au cours des 12 dernières années pour un montant de 24.500 € et le certificat énergétique exigé pour la vente d’un montant de 300 €, puis les frais supportés lors de l’achat 450 €, et les droits de mutation dus lors de l’achat pour 5.900 €, et enfin les honoraires de l’agence immobilière lors de la vente 5% x 300.000 € = 15.000.

Plus-value = 300.000 -199.800 (180.000 € réévalués pour tenir compte de l ’inflation selon le barème fixé par l’état) – 300 – 24.500 -450 - 5.900 – 15.000 = 54.050 €. Soit montant à déclarer avec son IRS : 50 % x 54.050 = 27.025 € taxés au barème progressif de l’IRS.

Pour un non-résident fiscal portugais : 100 % de la plus-value immobilière taxés à l’IRS au taux forfaitaire libératoire de 28 %. Il est à noter qu’il ne peut pas non plus prétendre bénéficier de l’exonération pour remploi dans l’achat d’une nouvelle résidence principale au Portugal, puisque par définition il est non-résident fiscal portugais.

Pour le même exemple, le non-résident fiscal serait taxé sur 100% des 54.050 € de plus-value, au taux forfaitaire de 28%, soit : montant de l’impôt = 15.134 €.

Pour rappel, le taux actuellement applicable à la taxation de la plus-value immobilière en France est de 36,2 % ( 19% de taux forfaitaire libératoire d’IR + 17,2% de prélèvement sociaux), auxquels s’ajoutent éventuellement la contribution exceptionnelle de 2% en cas de plus-value supérieure à 50.000 €, puis la contribution exceptionnelle sur les haut revenus au taux de 3 % ou 4% ( lorsque la fraction de revenu fiscal de référence en ce compris la plus-value imposable, est supérieure à 250.000 € par contribuable).

Toutefois, il est fait application en France d’une décote sur la plus-value imposable, en fonction du nombre d’années de détention.

Pour le même exemple, la plus-value brute aurait été de 64.200 €, et après application des abattements calculés par rapport à la durée de détention, l’impôt aurait été de 17.756 €.

En définitive, même pour un non-résident fiscal au Portugal, la plus-value immobilière connaît une fiscalité plus douce au Portugal qu’en France...

Les résidents portugais personne physique ou morale

Les résidents portugais personne physique ou morale sont imposables sur 50% de la plus-value gérée. L’exonération de l’inflation est disponible passés deux ans. Les plus-values immobilières seront ajoutées à leurs autres revenus de la même année selon le taux d’imposition sur le revenu applicable (variant entre 14,50% et 48% en 2016).

Si un propriétaire est résident sous le régime RNH (résident non-habituel), la plus-value est  progressivement exemptée au Portugal, si celle-ci est imposée dans son pays d’origine. Ainsi, cela signifie que de telles plus-values sont ajoutées à l’ensemble de la déclaration fiscale et dans ce cas, l’impôt sur cet ensemble est déduit du passif global.

Le contribuable pourra toutefois éviter le paiement de cet impôt – totalement ou partiellement- si la propriété qui est vendue est sa résidence principale et si le produit de la vente est réinvesti dans l’acquisition, l’amélioration ou la construction d’une autre résidence principale au Portugal, dans l’espace EU ou de l’EEE (Espace économique européen), dans un délai de 36 mois après la vente ou de 24 mois avant la vente.