Acheter un étang : ce que vous devez savoir avant!

29 septembre 2020 écrit par Jean Philippe Roux

L’acquisition d’un étang est un rêve pour beaucoup d’entre nous.  Il s'agit d'un acte d'achat passionnel qui offre beaucoup de satisfactions.

Que ce soit un achat permettant le partage de moments inoubliables en famille et entre amis ou un achat dans un but commercial, l’acquéreur d’un étang doit s’assurer de la pérennité du plan d’eau et de pourvoir à son entretien.

Une fois que vous avez trouvé le plan d’eau de vos rêves, voici ce qu’il faut regarder en priorité avant d’acheter un étang pour que la jouissance de votre bien ne se transforme pas en calvaire!

 D'un point de vue environnemental, les plans d’eau, marais et rivières font partie des espaces naturels les plus règlementés de France. 

Évaluation du prix de vente

Attention au prix de vente!

Il est fréquent d'entendre une idée commune qui veut que les plans d’eau soient évalués entre 8 000 et 10 000€/ha. c’est une habitude très repandue, y compris chez les professionnels de la vente.

En fait, en lisant la suite vous allez comprendre que le prix d’un étang dépend de plusieurs facteurs. Plus l’étang sera propre et aux normes, plus le prix sera élevé. Dans le cas contraire, la valeur peut même être négative, car certains départements préconisent la destruction (effacement) des étangs en cas de non conformité ou de danger pour l’environnement.

Acte d’achat

L’achat d’un étang s'effectue comme pour l’achat d’une maison. Il s'agit d'un immeuble en terme juridique. La vente se passe donc chez votre notaire. Les droits et taxes d’enregistrement sont les mêmes que ceux de l’immobilier.

Réglementation, police de l’eau, déclaration d’existence

Le vendeur doit vous fournir la déclaration d’existence de l’étang. Il s'agit d'un document émanant de la préfecture via la DDT ( direction départementale des territoires).

Un certificat de conformité des ouvrages est fortement conseillé.

Si ce document n’existe pas, il faudra demander à la DDT de procéder à la régularisation du plan d’eau. Si ce dernier est répertorié depuis longtemps sur des cartes anciennes , appelées « carte de Cassini » ( XVIII éme siècle), il n’y aura pas de problème. Dans le cas contraire, il faudra démontrer le bien fondé de cet ouvrage.

conformité de l’ouvrage

On entend par ouvrage, l’ensemble des infrastructures permettant l’exploitation de l’étang et la sécurité des digues.

Un étang doit disposer au minimum :

  • De grilles en amont et en aval pour les étangs sur cours d’eau,
  • D’un moine : dispositif de vidange permettant de rejeter l’eau du fond, plus fraiche que l’eau de surface,
  • D’un déversoir de crus centennales afin de préserver la solidité de la digue et de parer à sa submersion,
  • D’une digue solide qui permet de contenir le volume et la pression des eaux de l’étang.

En option :

  • D’une pêcherie pour ceux qui souhaitent avoir le statut de pisciculteur.

Une pêcherie est une infrastructure maçonnée, qui dispose de plusieurs bassins en aval de l’étang et qui permet le tri des poissons lors de la vidange de l’étang. Le poisson est péché grâce à des filets de pêche avec différentes mailles, tirés par des hommes. Le poisson est ensuite conservé dans les bassins qui seront oxygènés.

Préemption, SAFER, Conservatoire des espaces naturels…

Attention! Les étangs, plans d’eau et marais peuvent être préemptés par la commune, le Conservatoire des Espaces Naturels, le Conseil Régional ou l’Etat si ceux-ci représentent un enjeux majeur pour l’environnement. Les SAFER peuvent aussi actionner leur droit de préemption au bénéfice d’un pisciculteur ou d’un agriculteur.

Zonage

Les étangs sont souvent en zone Natura 2000 ou classés en ZNIFF (Zones Naturelles d’Intérêts Faunistiques et Floristiques). Ils peuvent aussi se trouver en zonage de biotope environnemental protégé.

Vous devez vérifier sur le site « géoportail.fr » la cartographie de votre étang pour connaître le zonage et vous renseigner auprès des DREAL ( Direction Régionale de l’Environnement de l’Aménagement et du Logement) pour connaitre l’étendu de vos obligations.

Alimentation de l’étang, eaux vive ou eau close

Deux grands principes :

  • Soit l’étang est alimenté par un cours d’eau, ruisseau ou rivières. Il est alors en eau vive et la règlementation est très stricte en terme de continuité du cours d’eau.
La police de l’eau s’intéressera aussi bien à l’amont que l’aval.
  • Soit l’étang est alimenté par des sources internes ou en eaux de ruissellement. Alors seul l’aval sera contrôlé. Les vidanges seront encadrées par un protocole ( période de vidange et protection du bassin versant).
Nous trouvons en eau clause des étangs d’anciennes carrières, ces étang sont très profonds et ne sont souvent pas vidangeable.

Accessibilité, Entretien des berges

Il va de soi que l’étang doit être accessible par des engins agricoles ou forestiers pour l’entretien des berges. Veillez à être propriétaire du chemin d’accès ou détenir un droit de passage pour ce genre d’engins.

 

Il faut compter environ deux passages par an pour le giro-broyage des berges. Les arbres devront aussi être tenus éloignés des bords de rives afin d’éviter un apport massif des feuilles et par conséquent l’envasement de l’étang.

Empoissonnement

Il est important de connaître le peuplement de l’étang car certaine espèces de poissons sont interdites, la densité du peuplement pourra être déterminée avec un sonar : matériel devenu accessible en magasin de pêche.

Faune sauvage

De nombreux animaux sont présents autour d’un étang pour notre plus grand bonheur mais attention, ils ont faim!

Cigognes, hérons et autres échassiers peuvent venir se servir. Les cormorans sont de gros mangeurs de poissons. Ils peuvent en consommer jusqu’à 700gr par jour!

Les loutres ont aussi un appétit féroce…

Les ragondins et rats musqués, bien qu’herbivores, peuvent nicher dans les digues rendant les ouvrages fragiles.

Curage, "assec"

 

En règle générale, on dit que les étangs doivent être vidangés et curés tous les 5 ans.  En Sologne, on vidait les étangs tous les deux ans.

La règle était :  deux ans en eau pour l’élevage du poisson et deux ans en cultures pour assainir le fond d’étang.

Aujourd’hui, cette pratique est abandonnée et on observe que les étangs ne sont que très rarement mis à sec.

En général, l’acheteur vidange son étang une foi dans sa vie : au début de l’acquisition. Pourtant cette pratique de vidange régulière permet d’assainir l’étang, d’éviter l’envasement, la prolifération de plantes invasives et de contrôler le peuplement.

Cela nécessite de disposer de plusieurs étangs pour le transport des poissons et le temps de l’assèchement de l’étang ( entre un et deux ans).

On se rapprochera d’un pisciculteur professionnel si on ne dispose pas d’une pêcherie et d’un second étang.

Plantes invasives

Les plantes jouent des rôles très importants dans le fonctionnement des milieux aquatiques (habitat, alimentation, filtration). La prolifération d’espèces, bien souvent importées et non indigène, provoque diverses perturbations ( écoulement, encombrement, eutrophisation), aboutissant à un appauvrissement de la biodiversité.

Quelles sont ces plantes?

  • -Elodées, Myriophylle, Jussies pour les plantes indigènes
  • -Renoncules aquatiques, Potamots, lentilles d’eau, joncs, nénuphars pour les plantes autochtones

Il est très difficiles de se débarrasser des plantes invasives sans un  traitement de fond qui consiste souvent à mettre à sec l’étang sur plusieurs années et de faire un curage mécanique. c’est une solution très coûteuse et pénalisante pour la jouissance du plan d’eau.

La prolifération des plantes invasives doit être contrôlée et on doit intervenir le plus tôt possible par un faucardage (arrachage à la main ou avec un bateau moissonneur)

Jouissance ou location

Un étang peut êtres loué à un particulier, une association de pêche ou un pisciculteur professionnel.

Il n’existe pas de norme de loyer, cela dépendra de l’offre et de la demande, de la superficie, de la profondeur, de la qualité du plan d’eau et des infrastructures.

Bâtiments, cabanon, habitat léger de loisir

 

Un étang est bien souvent en zone naturelle, non constructible. On trouve toutefois des bâtiments construits à partir des années 60, rarement avec un permis de construire.

 

La prescription trentenaire permet de revendiquer une construction souvent sommaire.

La règlementation permet d’installer une caravane ou un mobil home à condition qu’il ne reste pas plus de 3 mois sur place et doit en permanence être déplaçable.

Défense incendie

Certains étang sont classé en réserve incendie, notamment dans le sud le la France.

Dans ce cas les pompiers pourront pomper l’eau de l’étang en cas de besoin.

Conclusion 

 Ces règles de vigilance vous permettront de contrôler tout les points d’attention que vous devez étudier avant l’acquisition d’un étang.

Attention, des travaux sur les ouvrages sont très couteux car ils seront réalisés avec des engins spécifiques. Compter environ 60 000€ pour les ouvrages de maçonnerie et 20 000€ pour le curage d’un étang avec profilage des berges.

Ces prix sont indicatifs, vous devez faire systématiquement un devis par une entreprise locale de BTP. Les délais de réalisation sont souvent très longs.

Les autorisations pour la créations de nouveaux étangs étant très rarement accordées. Cet investissement demeure très intéressant d’un point de vu patrimonial et de loisir. N’espérez pas de gros revenus locatifs et ne sous-estimez pas l’entretien qui doit, au minimum, comprendre deux interventions par an. 

Juridique Économie Environnement Acheter un étang
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